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【成本决胜论】如何制定目标成本
成本决胜论    2017-03-07

目标成本制定

1、目的作用

描述在项目目标成本的编制、审核、修订、执行过程中,须遵守的原则、技巧及各专业部门的职责。

2、适用范围  

2.1作为事前主动管理的成本目标计划适用于所有拟建/开发项目。

2.2作为对项目公司事后考核的依据之一。

3、术语定义

3.1成本匡算:基于规划设计方案的项目总投资估算。

3.2目标成本:是组织预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标,是建设/开发成本的控制线。

目标成本是在项目前期运作过程中逐步形成的。通常,政府项目的目标成本是,基于扩初设计概算的项目总投资估值;对房产开发商,则可提前至概念设计方案,这样安排,会更有利于有效地控制、指导设计工作。

目标成本的管理是基于完善的动态管理信息,目标成本的实现有赖于责任成本的有效实施。

4、实施细则

4.1工作目标 

4.1.1目标成本的制定是实施目标管理、确保房产开发企业及政府投资效益的主要管控手段,必须确保目标的编制是基于:

 a策划定位.规划设计成熟先进;

         b成本配置、投入产出比科学合理;

c编制内容全面覆盖;

d文字说明表达清晰。

4.1.2在编制过程中,编制人不仅依照设计文件、财务数据进行编制、汇总,而且须积极组织各相关单位及部门,运用价值工程的理念和思想,对技术策划、设计任务书、各阶段设计,以及管理费财务数据本身的合理性进行评审,并提出优化建议,以达到项目的投入产出比最大最优。

4.1.3应避免

a.目标值的确定完全依照设计估算而不考虑成本配置、投入产出比;  

b.目标值的估计不合理的偏低;  

c.目标与实际(产品策划、设计标准)脱节;

d.目标刚性不足。

4.2各方职责

4.2.1(集团)成本管理中心负责项目目标成本的制定,通常,由其内部指定的该项目专管员具体负责除4.2.2所述费用外的目标成本编制,以及汇总、说明。

4.2.2(集团)财务部负责以下成本的编制:

a.土地成本;

b管理费用(项目公司及集团的); 

c.资本化利息。 

4.2.3策划设计、工程.营销财务等专业部门,参与对目标成本、设计方案进行4.4.1/c的评审;

4.2.4(集团公司董事会(房产开发)或发改委(政府项目负责对目标成本的审批.下达。

4.2.5项目公司提供项目所在地的政府规费,在目标成本下达后,负责目标分解合约规划及实施并接受(集团)成本管理中心的指导与监控。

4.2.6造价咨询设计单位配合项目专管员,提供建安成本的匡/概算。

4.3准备工作

编制人/项目专管员应尽早确定,并参与该项目的相关会议及工作以便其及早了解、获得:

a.  集团(或项目公司董事会或政府发改委)批准的可行性研究报告;

b.  该产品策划定位报告;

c.  规划、方案(或扩初)设计文件;

d.  项目所在地标高(规划道路与基地现有地面)、地下水位、河道红线外市政配套设施条件等相关资料;

e.  项目所在地的价格.设计.施工信息(政府的规费、物料价格行情、地基承载力、基坑开挖方法、设计抗震规范要求、地域特点、商品砼应用等,若条件许可应赴项目所在地考察类似项目的建房/交房标准、停车位配置等)

4.4目标成本的制定

4.4.1从相城于各规划设计方案的成本匡算,到基于政府批准扩初(对房产开发则提前至规划方案)设的目标成本确定,目标成本的制定是一项既依照设计,又指导设计.循序渐进不断调整优化的过程:

a.试算,即项目专管员先依照现有的设计方案(或扩初设计);

b.将上过成本匡算与可研中的投资估算进行综合比较(分项成本及总投资税后净利润及销售利润率等)并列出对照表;

c.无论上述比较结果如何,为优化成本配置项目公司均须在各设计阶段,对上述成本匡算及设计方案(或扩初设计或施工图设计)组织召开技术经济综合评审;

d.由项目公司整理汇总评审会上各方的调整优化意见,并经专业部门流转确认后,书面递交给设计单位在下阶段的设计中(报批方案,或扩初设计,或施工图设计)贯彻、实施;

e.项目专管员依照上述调整方案(或扩初设计)调整原开发总成本匡算,将上述成本匡算与可研中的投资估算进行综合比较;

f.若比较结果符合/满足可研中的相关指标则可以此确定为开发项目的目标成本;

g.若上述的成本匡算明显超出可研成本匡算则

①分析超支的原因(物料大幅涨价、辅助面积扩大可研匡算漏项或偏低等);

②计算可研匡算的其他类成本,判断其是否有余量能平衡建安成本的超支;

③无论上述的计算是否能平衡成本,经项目公司初审后报成本总监;

④成本总监复审后,仍明显超支,即应及时召集项目公司及(集团)投资、设计、营销等专业部门或调整可研,或调整开发建造标准(车位配置等)及规模,或提高销售价格,予以协调解决,以确保公司投资收益;

h.唯满足公司政府批准可行性研究报告中的投资收益指标,其相应的设计方案(扩初设计)项目总成本做概算,经内部审批流程后,才能确立为目标成本。

4.4.2评审会采用“头脑风暴”法由下述单位参加:

a.方案及扩初、施工图设计单位;

b.项目公司;

c.业主营销策划设计、工程、财务等专业部门;

d.外聘专家(若有必要)

4.4.3评审内容应是全覆盖的,包括:

a.对建安成本,主要由设计单位、项目公司及集团设计、工程成本等专业依照设计的经济性评审的要求予以评审;

b对政府规费,由项目公司提供并积极争取优惠;

c.对资本化利息、管理费,由集团财务部评审,必要时,人力资源部参与评审;

4.4.4在方案扩初设计阶段,均应召开上述的评审会,必要时,可召开针对某—项专业的评审会;  

4.4.5为保证评审质量,成本专管员须在会议召开之前的一周,将以下资料交由与会人员;

a.评审会通知;

d.开发总成本匡算;

e.上述成本匡算与可研投资估算的综合比较表(设计单位及外聘专家仅限于其中的建安成本部分);

f.供进—步调整优化的设计文本。

4.5政府项目

4.5.1现时,政府投资项目目标成本的确定是基于扩初设计概算,这对成本管理工作的及时性、有效性,可能会存在以下影响:

a.难以及早发现超支现象并主动指引、控制设计(标准、规模);

b.扩初设计完成后若真实的概算超过可研或设计任务书的限额设计要求,建设单位往往要求设计单位人为地压低概算.造成“钓鱼工程”或为调整设计而拖长设计周期,影响整个建设周期;

c.政府部门在审批扩初设计时,往往偏重于压低概算而忽视概算与扩初图纸的一致性。

4.5.2改进建议,把成本控制目标的审核工作提早至方案报批阶段,即

a.设计方案报批时,附上全成本投资估算; 

b.政府部门在审批方案设计时,即审核、确定估算的正确性合理性,并与可研及早发现潜在的超支现象确定方案设计的标准规模。

4.6目标成本的细分与调整

4.6.1项目公司在获得上级部门下达的目标成本后,及时组织专业力量(咨询公司)参照成本子目标分解/估值明细表,以及招标采购的标段划分,对目标成本进行细分以便在项目实施过程中予以监控及责任分解。

4.6.2

a.产品策划定位调整;

b.物料价格大幅上涨。

原则上,经批准的目标成本是不予调整的。

 

 

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